Avant d'acheter un appartement en copropriété — sur quoi faut-il être vigilant en acoustique ?

Alors que les appartements neufs en copropriété sont de plus en plus chers, chacun a probablement des expériences personnelles ou indirectes du fait que la conception acoustique constitue un problème majeur, souvent mal traité, dont l'effet se ressent surtout lorsque tous les voisins sont déjà emménagés. Il n'est pas tout à fait trop tard pour améliorer la situation à ce moment-là non plus, mais la plupart des problèmes peuvent être évités si l'on fait preuve de prévoyance avant l'achat ou avant les travaux. Que faut-il examiner avant l'achat, et que demander à l'entreprise si nous sommes encore avant la construction ?

Le problème en bref

Deux grands problèmes acoustiques se rencontrent typiquement dans les appartements en copropriété : l'insuffisance de l'isolation acoustique et le bruit des équipements techniques. Pour des séjours plus grands (typiquement au-delà de 40 m²), les cuisines ouvertes, les pièces hi-fi ou musicales, les piscines communes, les halls d'entrée de grande hauteur, des problèmes d'acoustique des salles peuvent aussi apparaître ; mais la principale erreur reste une isolation acoustique inadéquate.

Les problèmes d'isolation acoustique sont eux aussi de deux ordres : ils peuvent apparaître à la fois horizontalement et verticalement. Entre l'appartement voisin, les parties communes, les couloirs et l'appartement à protéger, on rencontre le plus souvent des défauts d'isolement aux bruits aériens horizontalement, et, verticalement, une combinaison de bruits aériens et de bruits d'impact qui crée la gêne.

Le niveau d'isolation requis est, d'une part, fixé par des normes et, d'autre part, peut se déduire des besoins individuels et des conditions d'usage. L'application des normes est, à la rédaction de cet article, en Hongrie (en vertu des articles applicables du décret TÉKA) de facto obligatoire : on ne peut pas s'écarter des exigences qui y sont décrites. Le respect de ces normes peut donc être exigé du maître d'ouvrage, du concepteur et de l'entreprise — mais la seule conformité aux normes est souvent insuffisante.

La conformité à la norme ne suffit pas toujours

Les normes acoustiques hongroises contiennent des valeurs limites. Cela signifie qu'elles ne disent pas comment l'isolation doit être, mais comment elle ne doit pas être : par exemple, ne pas être inférieure à un certain nombre de décibels. Les valeurs cibles doivent être définies à partir des besoins du commanditaire (acheteur, maître d'ouvrage). Dans la pratique hongroise actuelle, il arrive le plus souvent que, avec une légère marge, la valeur limite serve aussi de valeur cible : on construit le minimum qui satisfait tout juste à la réglementation (parfois même pas). Cela tient au fait que cette solution est souvent la moins chère, qu'elle consomme l'épaisseur de mur la plus faible — donc moins de surface utile vendable — et qu'il est fréquent que l'exécution ne soit pas guidée par un dimensionnement technique mais par des habitudes erronées.

Le seuil indiqué dans la norme d'isolation acoustique MSZ 15601-1:2007 en vigueur à la rédaction de cet article — dont l'origine remonte à 1972 — peut être qualifié, en comparaison internationale, de niveau au plus moyennement strict. Cela signifie que les bruits qui filtreront à travers une paroi séparative de logements construite à ce niveau minimal dérangeront un pourcentage important de résidents. Le résultat sera conforme, mais pas satisfaisant. La norme prévoit aussi une exigence dite « renforcée », un seuil de meilleure qualité qui fournit des valeurs d'isolation un peu plus élevées. Celui-ci non plus ne donne pas une séparation satisfaisante pour tous, et beaucoup dépend des bruits que produit finalement le voisin chez lui.

Si nous achetons pendant la phase de conception

Si, à l'achat, nous sommes encore avant l'exécution et avons la possibilité d'influer sur l'évolution des plans, il est judicieux d'examiner d'abord l'isolation acoustique et les équipements techniques de l'immeuble. À cette fin, on peut faire appel à un expert acoustique : il est recommandé de choisir un professionnel titulaire de l'habilitation SZÉS13 inscrite au registre de l'Ordre des ingénieurs de Hongrie.

Il faut d'abord vérifier l'existence du dossier, puis sa régularité juridique, puis son contenu technique. En l'absence de dossier — outre l'irrégularité éventuelle — il est utile d'estimer, sur la base de l'état conçu, les performances attendues une fois construit. Les équipements techniques centraux du bâtiment, l'aéraulique, les machines prévues et le réseau d'eau figurent sur le dossier d'exécution, à partir duquel on peut souvent identifier a posteriori les éléments à risque acoustique.

Pendant la construction

Pendant la construction, il est judicieux de procéder de manière similaire qu'avant la construction, mais il nous reste moins de temps et les modifications peuvent coûter plus cher. Cela reste toutefois préférable au fait de modifier un logement déjà livré, par démolitions partielles. Pendant l'exécution, la présence et le contrôle d'un maître d'œuvre technique compétent, qui intervient au bon moment, sont d'une extrême importance pour l'assurance qualité.

Après la construction — mesures, réparations, restructuration ?

Après la construction, le bien immobilier nous attend déjà tel quel. Avant l'achat, il est judicieux de commander un relevé acoustique indépendant, qui peut être utile à plusieurs égards. D'une part, il peut montrer, même si tout est conforme, à quelles performances s'attendre ; d'autre part, il peut faire apparaître une non-conformité, ce qui donne plus de marge à l'acheteur. Cette question peut avoir des aspects juridiques, mais aussi techniques et qualitatifs : si l'on choisit malgré tout d'acheter, une réparation a posteriori sera nécessaire, ce qui peut s'accompagner d'une perte de surface ou de hauteur sous plafond. Les réparations a posteriori sont souvent difficiles, complexes et coûteuses ; il est fréquent qu'elles n'apportent pas l'effet escompté, ce qui en fait des opérations à fort risque.

Il est essentiel de comprendre que l'amélioration de la protection contre les bruits d'impact peut être traitée principalement dans le logement d'où provient l'excitation, c'est-à-dire chez le voisin et non dans le logement objet de l'achat. Il peut arriver — voire être un indice — que le voisin du dessus ou le vendeur n'accepte pas la réalisation de la mesure. Une mesure vers le voisin du dessous peut parfois être préférable à l'absence d'information.

L'article se poursuit — il y sera également question de ces points