Prima di acquistare un appartamento in condominio — a cosa è opportuno prestare attenzione in tema di acustica?

Mentre gli appartamenti di nuova costruzione in condominio diventano sempre più costosi, presumibilmente ciascuno ha esperienze dirette o indirette del fatto che la configurazione acustica è un problema rilevante, spesso allestita in modo inadeguato; l'effetto si avverte soprattutto quando ormai tutti i vicini si sono trasferiti. Anche a quel punto non è del tutto tardi per intervenire, ma la maggior parte dei problemi può essere evitata agendo con previdenza prima dell'acquisto o prima dell'esecuzione. Cosa va verificato prima dell'acquisto e cosa è opportuno richiedere all'impresa, se siamo ancora prima della costruzione?

Il problema in breve

Due problemi acustici principali si presentano negli appartamenti in condominio: l'inadeguatezza dell'isolamento acustico e i rumori impiantistici. Nei soggiorni di maggiori dimensioni (tipicamente oltre 40 m²) o negli ambienti con angolo cottura aperto, nelle sale Hi-Fi o musicali, nelle piscine condominiali, negli atri di altezza elevata possono presentarsi anche problemi di acustica delle sale, ma l'errore più frequente rimane comunque un isolamento acustico inadeguato.

I problemi di isolamento acustico sono anch'essi di due tipi: possono presentarsi sia in direzione orizzontale sia verticale. Tra l'appartamento del vicino, gli spazi comuni, i corridoi e l'appartamento da tutelare, si verificano per lo più carenze di isolamento al rumore aereo in direzione orizzontale, e il disturbo è invece dato in direzione verticale dalla combinazione di rumore aereo e di calpestio.

L'entità di isolamento necessaria è fissata, da un lato, da norme; dall'altro, può essere desunta da esigenze individuali e dalle condizioni d'uso. L'applicazione delle norme, al momento della stesura di questo articolo, in Ungheria (in base ai paragrafi rilevanti del decreto TÉKA) è de facto obbligatoria, e dai requisiti descritti nelle norme non si può prescindere. Il rispetto delle norme può essere richiesto al committente — nonché al progettista e all'esecutore —, tuttavia la sola conformità normativa nella maggior parte dei casi non basta.

La conformità normativa non è necessariamente sufficiente

Le norme acustiche ungheresi contengono valori limite. Ciò significa che non dicono quale debba essere l'isolamento acustico, ma quale non debba essere: ad esempio, che non sia peggiore di tot decibel. I valori target devono essere definiti dalle esigenze del Committente (acquirente, costruttore). Nella prassi nazionale, però, quasi sempre il valore limite, con un piccolo margine, è anche il valore target: si costruisce il minimo che ancora corrisponde alle prescrizioni di legge (o talora nemmeno quello). Ciò avviene perché spesso questa è la soluzione più economica e perché, a parità di prestazioni, è quella che con il minore spessore di parete sottrae la minor superficie utile e vendibile; e perché è frequente che la realizzazione non si basi su un dimensionamento acustico, ma su prassi erronee.

Al momento della stesura di questo articolo, la soglia indicata nella norma MSZ 15601-1:2007 — la cui norma antesignana risale fino al 1972 — è, nel confronto internazionale, da considerare al massimo di medio rigore: ciò significa che i suoni che filtrano da una parete divisoria tra appartamenti, costruita in modo appena conforme, disturberanno una percentuale piuttosto significativa di residenti. Sarà regolare, ma non soddisfacente. La norma contiene anche un requisito cosiddetto "rafforzato", una soglia di qualità migliore, che assicura valori di isolamento acustico leggermente superiori. Anche questo non produce una separazione adeguata per tutti, e molto dipende da quali rumori il vicino genererà effettivamente nel proprio appartamento.

Se l'acquisto avviene ancora in fase di progettazione

Se all'acquisto dell'appartamento siamo ancora prima dell'esecuzione e abbiamo possibilità di influire sull'evoluzione del progetto, è opportuno esaminare prima di tutto l'isolamento acustico e gli impianti dell'edificio. A tal fine si può coinvolgere anche un consulente acustico; in tal caso conviene scegliere uno specialista con abilitazione "SZÉS13" iscritto nell'elenco della Camera Ungherese degli Ingegneri.

Vanno verificate, nell'ordine, l'esistenza del progetto, poi la sua legittimità e infine il suo contenuto tecnico. In assenza di progetto, oltre al fatto che il progetto possa non essere a norma, conviene determinare quale capacità prestazionale lo stato progettato potrà avere una volta costruito. Gli impianti centrali della casa, l'aeraulica, le macchine previste e la rete idrica saranno presenti nel progetto esecutivo, e dal progetto si può il più delle volte stabilire, anche a posteriori, se vi siano elementi a rischio dal punto di vista acustico.

Durante l'esecuzione

Durante l'esecuzione è opportuno procedere in modo simile a prima dell'esecuzione: solo che è probabile avere meno tempo e che le modifiche risultino più costose. Spesso, però, questo offre comunque un risultato migliore rispetto al dover modificare con demolizioni parziali un appartamento già consegnato. Durante l'esecuzione è di estrema importanza la presenza e la verifica da parte di un direttore lavori competente, che sostenga il controllo qualità in modo adeguato e tempestivo.

Dopo l'esecuzione — misurazioni, riparazioni, ristrutturazioni?

Dopo l'esecuzione, ci attendono nell'immobile condizioni date di fatto. Prima dell'acquisto, in tale ipotesi, è opportuno commissionare un rilievo indipendente dell'isolamento acustico, che può essere utile sotto diversi profili. Da un lato può mostrare quali prestazioni attendersi anche nel caso in cui tutto sia a norma; dall'altro può emergere che lo stato non sia conforme, il che dà ulteriore margine di azione all'acquirente. Tale questione può avere anche aspetti giuridici, ma in ogni caso tecnici e qualitativi: se in tale caso decidiamo per l'acquisto, sarà necessaria una correzione successiva, che può comportare anche una qualche perdita di superficie o di altezza interna. Le correzioni successive sono spesso difficili, complesse e costose, e di frequente non producono l'effetto desiderato; sono perciò ad alto rischio.

È rilevante che il miglioramento della protezione dai rumori di calpestio si possa principalmente realizzare nell'appartamento da cui proviene l'eccitazione, dunque non in quello oggetto di acquisto, bensì presso il vicino. Può accadere — e può essere persino un segnale — che il vicino del piano superiore o il venditore non acconsentano all'esecuzione della misurazione. A volte anche una misurazione verso il vicino del piano inferiore è preferibile all'assenza di informazioni.

L'articolo prosegue — saranno trattati anche questi temi