Antes de comprar una vivienda en un edificio plurifamiliar — ¿en qué fijarse desde el punto de vista acústico?

Mientras que las viviendas de nueva construcción en edificios plurifamiliares son cada vez más caras, casi todos tenemos experiencias propias o indirectas de que el acondicionamiento acústico es un problema considerable, que a menudo no se resuelve correctamente, y el efecto se percibe especialmente cuando ya se han instalado todos los vecinos. Tampoco es totalmente tarde para mejorar entonces, pero se puede evitar gran parte de los problemas si somos previsores antes de la compra o antes de la ejecución. ¿Qué hay que mirar antes de comprar y qué conviene pedir al promotor si aún estamos en fase previa a la obra?

El problema en breve

Suelen presentarse dos problemas acústicos principales en viviendas plurifamiliares: la insuficiencia del aislamiento acústico y los problemas de ruidos de instalaciones. En salones o cocinas-comedor de tamaño mayor (típicamente más de 40 m²), salas de Hi-Fi o de música, piscinas comunitarias o vestíbulos de gran altura libre pueden aparecer también problemas de acústica de salas, pero el fallo más frecuente es el aislamiento acústico inadecuado.

Los problemas de aislamiento acústico también suelen ser de dos tipos: pueden plantearse en dirección horizontal y vertical. Entre la vivienda vecina, los espacios comunes y pasillos y la vivienda a proteger se suelen producir, en horizontal, deficiencias de aislamiento al ruido aéreo y, en vertical, una combinación de ruido aéreo y ruido de impacto.

El grado de aislamiento necesario está, por un lado, fijado en las normas y, por otro, puede deducirse de las necesidades individuales y de las condiciones de uso. La aplicación de las normas, al redactarse este artículo, en Hungría (en virtud de los artículos pertinentes del Decreto TÉKA) es de facto obligatoria; no es posible apartarse de los requisitos descritos en ellas. Al promotor — y al proyectista y al contratista — se les puede exigir el cumplimiento de estas normas, si bien el mero cumplimiento de la norma, en la mayoría de los casos, no basta.

El cumplimiento de la norma no es necesariamente suficiente

Las normas húngaras de acústica contienen valores límite. Esto significa que las normas no dicen cómo debe ser el aislamiento acústico, sino cómo no debe ser: por ejemplo, no peor que un determinado número de decibelios. Los valores objetivo deben establecerlos las necesidades del cliente (comprador, promotor). En la práctica nacional, lo que sucede aún con más frecuencia es que, con un cierto margen, el valor límite es también el valor objetivo: se construye el mínimo que apenas cumple la legislación (o, en ocasiones, ni siquiera eso). Esto sucede así porque, por un lado, esta solución suele ser la más barata y porque, con el espesor de pared más reducido, ocupa la menor superficie útil y comercializable, y, por otro lado, porque a menudo la ejecución no se basa en un dimensionado técnico-acústico, sino en hábitos erróneos.

El nivel umbral establecido en la norma de aislamiento acústico MSZ 15601-1:2007, vigente al redactarse este artículo — cuyo precedente se remonta a 1972 —, puede calificarse, en comparación internacional, como, a lo sumo, moderadamente estricto, lo que significa que los sonidos que se filtran a través de un tabique de separación de vivienda que cumpla apenas el mínimo molestarán a un porcentaje considerable de los residentes. Será conforme, pero no satisfactorio. La norma incluye también un denominado requisito reforzado, un nivel umbral de calidad mejor, que ofrece valores de aislamiento algo superiores. Tampoco este logra una separación adecuada para todos, y mucho depende también de los ruidos que el vecino acabe generando en su propia vivienda.

Si compramos aún en fase de diseño

Si en el momento de la compra de la vivienda aún estamos antes de la ejecución y tenemos posibilidad de influir en la configuración de los proyectos, conviene revisar principalmente el aislamiento acústico y las instalaciones del edificio. Para ello puede recurrirse también a un experto acústico; en este caso conviene elegir a un profesional habilitado en la especialidad SZÉS13 que figure en el registro del Colegio Húngaro de Ingenieros.

Primero conviene comprobar la existencia del proyecto, después su legalidad y, por último, su contenido técnico. Si no hay proyecto, además de la posible falta de legalidad de los planos, conviene determinar a partir del estado proyectado qué rendimiento cabe esperar cuando se construya. Las instalaciones centrales del edificio, la climatización, los equipos previstos y la red de tuberías de agua aparecerán en los proyectos de ejecución y, a partir de ellos, en la mayoría de los casos puede determinarse, también a posteriori, si existen elementos de riesgo desde el punto de vista acústico.

Durante la ejecución

Durante la ejecución conviene proceder de modo similar a la fase previa a la obra, solo que quizá quede menos tiempo y los cambios resulten más costosos. Pero, aun así, suele ofrecer un resultado mejor que tener que modificar, con demoliciones parciales, una vivienda ya entregada. Durante la ejecución es de extraordinaria importancia la presencia y supervisión de un director de ejecución competente, que ayude con la garantía de calidad de forma adecuada y en el momento oportuno.

Tras la ejecución — ¿medición, reparaciones, reformas?

Tras la ejecución nos encontramos en el inmueble con realidades ya consolidadas. Antes de la compra conviene, en este caso, encargar una evaluación independiente del aislamiento acústico, que puede ser útil por varias razones. Por un lado, puede mostrar qué prestaciones cabe esperar incluso si todo cumple la normativa; por otro, puede revelarse que el estado quizá no sea conforme, lo que da al comprador un margen adicional de negociación. Esta cuestión puede tener también aspectos jurídicos, pero en todo caso técnicos y de calidad: si en tal caso decidimos comprar, serán necesarias mejoras a posteriori que pueden suponer cierta pérdida de superficie o de altura libre. Las mejoras a posteriori son a menudo difíciles, complejas y caras y es frecuente que no consigan el efecto deseado, por lo que son de alto riesgo.

Es importante señalar que la mejora de la protección frente a los ruidos de impacto puede resolverse, en primer lugar, en la vivienda desde la que procede la excitación, es decir, no en la vivienda objeto de compra, sino en la del vecino. Puede ocurrir, e incluso ser sintomático, que el vecino del piso superior o el vendedor no acceda a la realización de la medición. A veces, una medición en dirección al vecino del piso inferior puede ser mejor que la ausencia de información.

El artículo continúa — abordaremos también estos puntos