Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung – worauf bei der Akustik zu achten ist

Während Neubau-Eigentumswohnungen immer teurer werden, haben wohl alle persönliche oder mittelbare Erfahrungen damit, dass die akustische Gestaltung ein großes Problem darstellt, das häufig unzureichend ausgeführt wird — und der Effekt wird besonders dann spürbar, wenn schon alle Nachbarn eingezogen sind. Auch dann ist eine Verbesserung nicht völlig zu spät, aber den Großteil der Sorgen lässt sich vermeiden, wenn man vor dem Kauf oder vor der Ausführung vorausschauend handelt. Was sollte man vor dem Kauf prüfen, und was vom Bauträger verlangen, wenn man noch vor dem Bau steht?

Das Problem in Kürze

Zwei akustische Hauptprobleme treten bei Eigentumswohnungen häufig auf: unzureichende Schalldämmung und Probleme mit der Gebäudetechnik. Bei größeren Wohnzimmern (typischerweise über 40 m²) oder Räumen mit offener Küche, bei Hi-Fi- oder Musikzimmern, Gemeinschaftsschwimmbädern, hohen Eingangshallen kommen auch raumakustische Probleme vor, doch der häufigste Mangel ist die unzureichende Schalldämmung.

Auch Schalldämmprobleme gibt es in zwei Ausprägungen: in horizontaler und vertikaler Richtung. Zwischen Nachbarwohnung, Gemeinschaftsräumen, Fluren und der zu schützenden Wohnung treten meist horizontale Luftschallschwächen auf; vertikal stören meist Luftschall und Trittschall gemeinsam.

Welches Schalldämmmaß erforderlich ist, ist einerseits in Normen festgelegt, andererseits aus individuellen Bedürfnissen und Nutzungsbedingungen ableitbar. Die Anwendung der Normen ist zum Zeitpunkt dieses Artikels in Ungarn (aufgrund der einschlägigen Paragrafen der TÉKA-Verordnung) de facto verbindlich; von den dort beschriebenen Anforderungen darf nicht abgewichen werden. Vom Investor — Planer und Ausführenden — lässt sich die Einhaltung dieser Normen einfordern; die Normkonformität allein genügt in den meisten Fällen jedoch nicht.

Normkonformität ist nicht zwingend ausreichend

Die ungarischen akustischen Normen enthalten Grenzwerte. Das bedeutet: Die Normen sagen nicht, wie die Schalldämmung sein soll, sondern wie sie nicht sein darf — etwa nicht schlechter als so und so viele Dezibel. Zielwerte sind durch die Bedürfnisse des Auftraggebers (Käufer, Bauherr) festzulegen. In der ungarischen Praxis ist es derzeit am häufigsten, dass mit einer kleinen Reserve der Grenzwert zugleich Zielwert ist: Es wird das Minimum gebaut, das die Vorschriften gerade noch erfüllt (oder mitunter auch dieses nicht). Das geschieht, weil diese Lösung oft die günstigste ist und bei geringster Wandstärke am wenigsten nutzbare und verkäufliche Fläche verbraucht; andererseits weil die Ausführung häufig nicht auf akustischer technischer Dimensionierung beruht, sondern auf irrigen Gewohnheiten.

Der zur Abfassung dieses Artikels gültige Schwellenwert der Schalldämmnorm MSZ 15601-1:2007 — deren Vorläufer bis 1972 zurückreicht — ist im internationalen Vergleich allenfalls als mittelstreng zu bezeichnen. Das heißt: Die so gebaute, gerade noch konforme wohnungstrennende Wand lässt Geräusche durchschimmern, die einen recht erheblichen Teil der Bewohner stören werden. Regelkonform — aber nicht zufriedenstellend. In der Norm gibt es auch eine sogenannte gesteigerte Anforderung, einen besseren Qualitätsschwellenwert, der etwas höhere Schalldämmwerte bringt. Auch dies ergibt nicht für jeden zufriedenstellende Trennung, und vieles hängt davon ab, welche Geräusche der Nachbar in seiner Wohnung schließlich erzeugt.

Kauf während der Planung

Wird die Wohnung noch vor der Ausführung gekauft und besteht die Möglichkeit, in die Pläne einzugreifen, lohnt es sich vor allem, Schalldämmung und Gebäudetechnik zu prüfen. Dafür kann ein akustischer Sachverständiger hinzugezogen werden — am besten ein im Namensverzeichnis der Ungarischen Ingenieurkammer geführter Fachmann mit der Sachgebietsberechtigung SZÉS13.

Zunächst ist das Vorhandensein des Plans, dann seine Rechtmäßigkeit, schließlich der technische Inhalt zu prüfen. Fehlt der Plan, kann — abgesehen davon, dass die Planung dann möglicherweise nicht rechtmäßig ist — anhand des geplanten Zustands abgeschätzt werden, welche Leistungsfähigkeit nach Fertigstellung zu erwarten ist. Zentrale Gebäudetechnik, Lüftung, geplante Geräte und Wassernetz finden sich in den Ausführungsplänen — daraus lassen sich meist auch nachträglich risikobehaftete Elemente erkennen.

Während der Ausführung

Während der Ausführung ist ähnlich vorzugehen wie davor — nur dass weniger Zeit bleibt und Änderungen teurer werden können. Oft ist das immer noch günstiger als eine bereits übergebene Wohnung durch teilweisen Rückbau zu ändern. Während der Ausführung ist die Anwesenheit und Kontrolle eines kompetenten Bauleiters von außerordentlicher Bedeutung — er hilft zur richtigen Zeit bei der Qualitätssicherung.

Nach der Ausführung – Messung, Reparaturen, Umbau?

Nach der Ausführung treffen wir bei der Immobilie auf fertige Gegebenheiten. Vor dem Kauf empfiehlt sich eine unabhängige Schalldämmungsuntersuchung, die aus mehreren Gründen nützlich sein kann. Einerseits zeigt sie auch bei vollständiger Vorschriftskonformität, mit welcher Leistungsfähigkeit zu rechnen ist; andererseits kann sich herausstellen, dass der Zustand nicht rechtmäßig ist — was dem Käufer weiteren Spielraum gibt. Diese Frage kann auch juristische Aspekte haben, sicher aber technische und qualitative: Entscheidet man sich in einem solchen Fall für den Kauf, sind nachträgliche Reparaturen nötig, die mit gewissen Flächen- oder Raumhöhenverlusten verbunden sein können. Nachträgliche Reparaturen sind oft schwierig, umständlich und teuer; häufig bringen sie nicht die gewünschte Wirkung und sind daher mit hohem Risiko behaftet.

Wichtig: Eine Verbesserung des Trittschallschutzes lässt sich vor allem in der Wohnung lösen, aus der die Anregung kommt — also nicht in der Kaufwohnung, sondern beim Nachbarn. Es kann vorkommen, sogar als Zeichen gewertet werden, wenn der obere Nachbar oder Verkäufer einer Messung nicht zustimmt. Gelegentlich ist auch eine Messung in Richtung unterer Nachbar besser als gar keine Information.

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